Depuis le 27 juin 2026, un simple acte sous seing privé ne suffit plus pour céder des parts dans la plupart des SCI : l'acte doit être reçu par un notaire, contresigné par un avocat ou, dans des cas limités, rédigé par un expert-comptable, sous peine de nullité. Ce changement touche un outil très répandu chez les chefs d'entreprise, qui logent souvent leurs murs professionnels ou leur patrimoine familial dans une société civile immobilière.
Le reste du cadre ne bouge pas : personnalité morale, deux associés au moins, un gérant, un objet civil et des statuts très libres.
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière, concrètement ?
La fiche officielle définit la SCI comme une société civile de gestion d'immeubles dont l'objet est d'acquérir ou de faire construire, de gérer et d'administrer un ou plusieurs biens. Elle a sa propre personnalité juridique : c'est elle qui achète, qui signe les baux, qui encaisse les loyers et qui emprunte. Les associés, eux, détiennent des parts sociales, pas l'immeuble.
C'est la différence majeure avec l'indivision, où chacun possède une quote-part du bien et peut bloquer les décisions importantes. Dans une SCI, les règles de décision et de sortie sont écrites à l'avance dans les statuts.
C'est quoi une SCI « civile » ?
L'activité principale doit rester civile : la location d'immeubles nus en est l'exemple type. L'achat pour revente et la location meublée relèvent en principe du commercial. Une activité commerciale accessoire est tolérée, mais si elle dépasse 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, la SCI bascule à l'impôt sur les sociétés.
Les différents types de SCI
| Type de SCI | Rôle |
|---|---|
| Gestion-location | Détenir et louer un ou plusieurs biens (cas le plus courant) |
| Construction-vente | Faire construire puis vendre les lots |
| Attribution | Attribuer à chaque associé la jouissance ou la propriété d'une partie du bien |
| Accession progressive (SCI APP) | Permettre à un locataire de devenir propriétaire par étapes |
Comment faire une SCI : associés, capital et statuts
Deux associés au moins
Il faut au minimum deux associés, personnes physiques ou personnes morales. Deux époux peuvent constituer une SCI ensemble, quel que soit leur régime matrimonial. Sous un régime de communauté, l'époux qui apporte un bien commun doit en avertir son conjoint, qui peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts souscrites (article 1832-2 du Code civil).
Un capital libre, des apports variés
Le capital est fixé librement par les associés, à partir de 1 €. Il se compose d'apports en argent (numéraire) ou en biens (nature), par exemple un immeuble déjà détenu. Les apports en industrie, c'est-à-dire en travail ou en savoir-faire, n'entrent pas dans le capital. Aucun délai n'est imposé pour libérer les apports en numéraire : les statuts fixent les modalités. Pour financer l'achat au-delà du capital, les associés peuvent aussi prêter à la société ; les règles d'intérêts sont détaillées dans notre article sur le taux d'intérêt des comptes courants d'associés.
L'apport d'un immeuble n'a pas le même coût selon la fiscalité de la société. Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, l'enregistrement est gratuit. Pour une SCI à l'IS, il est taxé à 5 % du montant de l'apport, sauf exonération lorsque l'immeuble sert à l'activité professionnelle et que l'apporteur garde ses parts au moins trois ans.
Des statuts qui font toute la différence
Les associés disposent d'une grande liberté de rédaction. Les statuts fixent l'objet social, la dénomination, le siège, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, la majorité requise pour chaque type de décision et les conditions de cession des parts. Un modèle mal adapté, qui exige par exemple l'unanimité pour toute vente, peut paralyser la société en cas de mésentente.
Les formalités de création
La création suit le chemin commun à toutes les sociétés : rédaction et signature des statuts par tous les associés, publication d'un avis de constitution dans un support d'annonces légales habilité, puis immatriculation en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Le statut SCI au quotidien : gérant, décisions, responsabilité
Le gérant
Le gérant est nommé par les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés ; il peut être un associé ou un tiers. Sauf clause contraire, il est nommé et révoqué par des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Il accomplit les actes de gestion dans les limites fixées par les statuts, tient la comptabilité et rend compte de sa gestion au moins une fois par an par un rapport écrit. L'absence de comptabilité peut justifier sa révocation.
Les décisions collectives
Toute décision qui dépasse les pouvoirs du gérant se prend à l'unanimité, sauf si les statuts prévoient une majorité plus souple. Les associés votent en assemblée ou par écrit, et chaque délibération donne lieu à un procès-verbal (participants, parts, résolutions, votes).
Une responsabilité indéfinie mais proportionnelle
C'est le point qui distingue le plus la SCI d'une SARL ou d'une SAS. La responsabilité des associés est :
- indéfinie : si la société ne paie pas ses dettes, le patrimoine personnel des associés peut être engagé ;
- non solidaire : chacun ne répond qu'à proportion de sa part dans le capital ;
- subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre la SCI avant de se tourner vers les associés.
Un ancien associé peut rester tenu des dettes exigibles avant la cession de ses parts. Ce régime mérite d'être pesé en cas d'emprunt important.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
L'IR, régime par défaut
Une SCI de location relève par défaut de l'impôt sur le revenu. Les bénéfices ne sont pas taxés au niveau de la société : chaque associé est imposé sur sa quote-part, que les sommes lui soient distribuées ou non. Les loyers relèvent alors des revenus fonciers dans la déclaration de chaque associé. La société dépose chaque année une déclaration de résultat en ligne, formulaire 2072-S (simplifié) ou 2072-C (complet), au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour les loyers de l'année précédente.
Les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; ils le deviennent par amortissement à l'IS. Le loueur doit aussi tenir compte des contributions qui pèsent sur certains loyers, expliquées dans notre article sur la contribution sur les revenus locatifs.
L'option pour l'IS
L'option pour l'impôt sur les sociétés doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle reste révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit, puis devient définitive. Les taux indiqués par la fiche officielle sont de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions. La déclaration se fait sur le formulaire 2065, dans les trois mois de la clôture.
Le passage à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés. Il change aussi la taxation de la plus-value à la revente : les abattements pour durée de détention sont prévus pour les associés personnes physiques, calculés depuis l'achat du bien par la SCI.
| Point de comparaison | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Qui paie l'impôt | Chaque associé, sur sa quote-part | La société |
| Travaux d'amélioration | Non déductibles | Amortissables |
| Apport d'un immeuble | Enregistrement gratuit | 5 %, sauf exonération |
| Déclaration annuelle | 2072-S ou 2072-C | 2065 |
| Retour en arrière | Sans objet | Possible jusqu'au 5e exercice |
La TVA sur les loyers
La location de locaux d'habitation est exonérée de TVA, sans possibilité d'option. La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée par principe, mais la SCI peut opter pour la TVA. Les locaux aménagés à usage professionnel sont toujours soumis à la TVA.
SCI et entreprise : loger ses murs professionnels
Beaucoup de dirigeants de TPE découvrent la SCI en achetant un local : la SCI achète les murs, la société d'exploitation lui verse un loyer, et le bien reste en dehors du bilan de l'entreprise. En cas de cession de l'activité, l'immeuble peut être conservé ou vendu séparément.
Ce montage ne remplace pas le choix de la forme juridique de l'entreprise elle-même, que nous comparons dans SASU ou EURL et dans l'e-book Choisir son statut juridique. Il ajoute une comptabilité, une déclaration et une assemblée annuelles. Pour le loyer, l'option TVA ou la répartition des parts, l'avis d'un expert-comptable ou d'un notaire reste utile : le bon réglage dépend des revenus de chacun et de la durée de détention.
Revendre ou transmettre des parts de SCI
L'agrément des associés
Un associé ne peut pas céder librement ses parts. La cession à un tiers est soumise à agrément ; celle à un autre associé ou au conjoint aussi en principe, sauf clause contraire. Seules les cessions aux ascendants et descendants en sont dispensées, sauf si les statuts disent l'inverse. La société dispose de trois mois pour répondre, délai prolongeable une fois par le juge, et son silence vaut agrément. En cas de refus, les associés ou la société doivent faire racheter les parts dans les trois mois, à un prix fixé à l'amiable ou par expert.
L'acte de cession depuis le 27 juin 2026
Pour une SCI à prépondérance immobilière, cas le plus fréquent, l'acte doit désormais être un acte notarié, un acte contresigné par un avocat ou, dans certains cas, un acte rédigé par un expert-comptable. À défaut, la cession est nulle. L'acte est enregistré auprès du service des impôts dans le mois, puis la cession est déclarée sur le guichet des formalités dans le même délai, avec la mise à jour des bénéficiaires effectifs si le seuil de 25 % est franchi.
Le calcul des droits d'enregistrement
Les droits sont en principe payés par l'acquéreur. Pour une SCI à prépondérance immobilière (plus de la moitié de l'actif en immeubles non affectés à une exploitation), le taux est de 5 % du prix, sans abattement. Pour les autres SCI, le taux est de 3 % après un abattement de 23 000 € proportionnel à la part du capital cédée.
Exemple tiré de la fiche officielle : cession de 50 parts sur 400 pour 50 000 €, dans une SCI soumise au taux de 3 %.
- Part cédée : 50 ÷ 400 = 12,5 % du capital.
- Abattement : 23 000 × 12,5 % = 2 875 €.
- Base taxable : 50 000 − 2 875 = 47 125 €.
- Droits : 47 125 × 3 % = 1 413,75 €, soit environ 1 414 €.
Si la même SCI était à prépondérance immobilière, les droits seraient de 50 000 × 5 % = 2 500 €.
La transmission familiale
La SCI sert souvent à transmettre progressivement un patrimoine par des donations de parts. Les abattements de 100 000 € par enfant et de 31 865 € par petit-enfant s'appliquent, renouvelables tous les quinze ans. En contrepartie, un bien logé en SCI perd l'abattement de 30 % sur la résidence principale à l'IFI et n'ouvre pas droit au Pacte Dutreil.
Questions fréquentes
Une SCI à associé unique est-elle possible ?
Non : la loi impose au moins deux associés. Une personne et sa propre société commerciale peuvent toutefois être les deux associés, puisque les personnes morales sont admises.
Faut-il un capital minimum pour une SCI ?
Le capital se fixe librement à partir de 1 €. Il peut être constitué d'argent ou d'un bien immobilier apporté.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
À titre accessoire seulement. La location meublée est une activité commerciale : au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, la SCI passe à l'impôt sur les sociétés.
Quand choisir l'IS pour sa SCI ?
L'IS permet d'amortir le bien et les travaux, mais il change la taxation de la plus-value et devient définitif après le cinquième exercice. Le choix dépend des revenus des associés et de la durée de détention prévue.
Qui rédige l'acte de cession de parts de SCI en 2026 ?
Depuis le 27 juin 2026, pour une SCI à prépondérance immobilière, un notaire, un avocat qui contresigne l'acte ou, dans certains cas, un expert-comptable. Un acte rédigé seul par les parties est nul.
Sources et références
- Entreprendre Service-Public, Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (vérifiée le 7 octobre 2025) — entreprendre.service-public.gouv.fr
- Entreprendre Service-Public, Cession de parts sociales d'une société civile immobilière (vérifiée le 9 juillet 2026) — entreprendre.service-public.gouv.fr
